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晉城房價不是想漲就能漲的,理性看“價”,常態論“市”

發布于2019-06-06 分類:晉城樓市 來源:晉城房產網

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從2000年開始,房地產概念開始逐步進入老百姓的生活中,告別了傳統的單位體制分房時代,大眾自置購買商品房成為新的置業方式!伴隨著北上廣深等全國一線重點城市的發展腳步,晉城房地產市場也經歷了快速而穩步發展的10幾年。從早期的黃華街改造開始,伴隨著晉城城市化進程的不斷發展,晉城的房地產市場開始從“造樓”進入到“造城”階段,市區內各個小區是建設的越來越高檔,項目品質也逐步提高,晉城市的房價也從一兩千直飚至五六千。而進入到2013、2014年以后,晉城房價開始出現回落,有些項目銷售價格到了四五千,當時晉城房價遭遇了前所未有的滑鐵盧,就在人們以為晉城房地產即將下滑時,城中村改造的持續推進以及多宗交易地塊的面世,再次在晉城樓市刮起一股強勁的旋風,房價再次回到了5000+的時代,2017年后半年至今房價6500+已經成為市場的常態,那究竟是什么導致晉城樓市出現這樣“過山車”式的房價陡降陡增?

大環境影響:通貨膨脹,房價上漲的助推手

買房,可以說是我們衣食住行中最大的支出項了,十年前至今,絕大部分物價都翻了三番。諸多80、90后應該都經歷過一塊錢買4個饅頭或五六斤白菜的時候,現在是一塊錢1個饅頭,白菜大約要按兩來計。房價亦是如此,從2000-3000元/平,到如今的6500多,甚至7000+。不少人感慨,這些年除了薪資沒漲,什么都漲了。

用老百姓的話來說,現在錢是越來越不值錢了,物價越來越貴時,房價也不會例外。

用經濟術語來說 ,就是通貨膨脹影響了房價上漲,當市場上貨幣流通量增加,人們的貨幣所得增加,現實購買力大于產出供給,導致物價上漲,造成通貨膨脹。 

市場因素:開發成本的提高,房價上漲的助推力

房子最終的定價背后有一定的邏輯關系,基本概念就是售價=成本+利潤,開發商做一個項目基本成本包括買地的錢,蓋房子的錢,稅費,做園林景觀的錢,銷售宣傳費用,報建設計,財務成本等多項。

首先,土地是國有的,開發商拿地原則一般是價高者得;其次,蓋房子是有建材成本的,而且拿地蓋房銷售各個環節都是要納稅的。賠本的買賣沒有人會做,隨著成本的上升,開發商對于房價的調整也會隨之增加。

從今年3月份新拍的4宗用地來看住宅+商業用地的成本最高達到了468.4萬/畝,較前幾年相比地價上浮不少,再加之商業配比、公租房配備等,成本比以前有了一定增長,為了保證利潤,房價上漲似乎已是必然。

供求變化:供求關系決定了市場的變化

2012年,東南新區這個名詞剛在晉城市出現時,便引發多個房企拿地投資,皇城新區、御景龍灣、白水印象、鼎秀華城、沁馨苑、星河灣9號、公園里、景福苑、財富廣場,還有限價房、單位團購房等樓盤的相繼入市,使得白水東街當時成了樓盤最多,庫存最大的區域,但對于市場來說,樓盤越多就代表著購房者選擇性越大,從而使得房價在快速增長一段周期后進入半停滯狀態,百姓購買需求比較冷淡。由此可見,房價是由供需關系決定的。

有關數據顯示,2019年晉城市各縣(市、區)人口總數中,城區常住總人口數最高,達50.08萬人(見圖3),人口出生率達11.78‰,人口自然增長率達9.14‰,創近十年新高(見圖2)。人口自然增長率遠遠高于沁水縣(4.75‰)、高平市(3.67‰)、澤州縣(2.65‰)、陵川縣(2.45‰)、陽城縣(1.96‰)(見圖4)。

晉城市城區人口的不斷增加,以及消費欲望和改善性需求還是大量存在的,從而促使大家對房屋需求量增加,但目前晉城房地產市場在售樓盤寥寥無幾,且各項目都進入尾盤期,對于購房者來講,房源可選空間越來越窄。同理,作為賣方來講,可售房源稀缺,自然物以稀為貴,當商品房庫存量已不足以滿足人口需求時,房價上升就成為必然!

圖1   晉城市2018年分縣(市、區)常住總人口數(單位:萬人)

圖2 晉城市城區近十年人口出生率與自然增長率變化情況(單位:‰)

圖3  2018年全市各縣(市、區)人口自然增長率情況(單位:‰)

城鎮化進程穩步推進,晉城市城鎮化水平不斷提高

中國城市水平只有40%多,而發達國家的平均水平是70%以上,即使經過改革開放30多年發展,中國離這個水平還有很大的差距,這就意味著還是有很大的發展潛力,未來還會有數以干萬的人奔向城市,這些進城的人需要住房,住房需求空間非常龐大。2018年末,晉城市居住在城鎮的人口140.32萬人,居住在鄉村的人口93.99萬人,城鎮化率達59.88%,同比提高0.84個百分點,高于全國(59.58%)0.3個百分點,高于全省(58.41%)1.47個百分點,居全省第四位。從2010年至2018年,城鎮人口由116.39萬人增加至140.32萬人,增幅達20.55%,城鎮人口比重由51.04%上升至59.88%,提高8.84個百分點,年平均提高1.11個百分點。

不僅如此,山西省分別于2018年10月17日和2019年1月23日批復同意設立沁水經濟技術開發區和陽城經濟技術開發區,這一政策將不斷增強城市聚集和輻射功能,加快晉城市城鎮化發展進程,從而推動周邊鄉鎮的人口不斷涌入,使得晉城的房價也在不斷攀升。

晉城市中心城市棚戶區(城中村)不斷推進

2019年,按照晉城市中心城市棚戶區(城中村)總體規劃,涉及城區的棚戶區(城中村)共有100個,總占地面積約7397公頃,涉及總人口155729人,總建設用地約1928公頃,總建筑面積約1234萬平方米;老城更新與保護工程的改造涉及范圍為澤州路以西、景西路以東、新市街以北、書院街以南,占地面積1.7平方公里,涉及東街、西街和北街三個辦事處14個社區,常住人口25809人(8117戶);2019年晉城城區確定的省、市、區重點工程81項(新建46項,續建35項),總投資610.85億元,年度計劃投資73.65億元。 

可以說,不論從投資規模,還是項目涉及范圍來看,這是自1997年黃華街改造以來,晉城市城區對城中村改造輻射范圍最大的一次。但近年來,為了解決晉城房地產市場存量問題,土地供應節奏放緩,以及城中村改造矛盾仍然未解決,致使建設過程中出現拆遷成本高,開發成本加大,從而推動了晉城房價有一定上升。

房地產開發投資仍是拉動投資主動力

近十年來,房地產已經發展成為我國的第一大支柱性產業,整個產業鏈不僅僅為保持GDP的高增長做出了重大貢獻,更是解決了數以干萬人的就業問題。就房地產市場的總體情況來看,中國房地產市場巨大的發展前景,是不可忽略的。

大城市在幾年前,是以房地產作為支柱產業來對待的,當下大城市的經濟發展走上正軌,房地產的支柱產業地位雖然不明顯,但仍然在起著舉足輕重的作用。而在作為五線城市的晉城來說,房地產仍然是當之無愧的支柱產業。總體來說,三四五線城市產業薄弱,城市造血功能不足,只有依靠房地產來經濟的發展。

數據顯示,今年,1-4月份,晉城市城區固定資產投資完成11.0億元,同比增長36.2%,較1-3月份加快4個百分點。目前,在庫項目99個,較去年同期增加29個。1-4月份,房地產開發投資完成5.8億元,增長28.7%,較1-3月份回落24.5個百分點,拉動投資16.1個百分點。房地產開發投資仍是拉動投資主動力。

丈母娘推高房價,你信嗎?

丈母娘推高房價其實是個偽命題,不要房子的丈母娘有沒有?從概率上講,總是有的。再者說,現在的單身女性其中定然有不小的數量自己有房或者說不看重房子,結果不也還是單身么?

當然,也或許是不要房子的丈母娘或者單身姑娘們想要“圖謀”的其他一些東西,或者高顏值,或者高才藝,或者溫柔體貼,或者一心一意……比一套房子更難罷了。

所以,其實,丈母娘決定不了房價,只能決定接受什么樣的女婿罷了。

房價一時漲,買房火葬場,都在感慨晉城房價一路飆升,直逼新二三線城市,但我們理性來看,其實房價不是你想漲,想漲就能漲的!它的漲一定是符合客觀規律是市場走向的!

最后小編想說,無論房價走勢如何,都要理性看待房市,至于什么買房最合適,對于有迫切購房需求的這部分人而言,任何時候都是理想時期,只是在買房過程中要重點關注如何選到理想心儀的房源,根據各自訴求,對比區域、價格、品質等因素。

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